套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******
人民网记者 孙红丽
近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心 。
买房置业 是老百姓重要的消费需求之一 。让人民群众放心购房 ，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等 。这种时候，消费者应该如何有效维护自身 的权益 ？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？
近日 ，来自南京 的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失 。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告 、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么 ，这些宣传和介绍是否有法律上 的约束力？
中国消费者协会对此指出，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行，则构成违约 。
另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要的依据 是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力 。
“但 是 ，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也 是合同的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任 。
根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传 的内容符合要约条件 的，构成要约。
举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积 是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约 。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料 ，或是通话录音 、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加 的补充协议 ，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。
实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时 ，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改 、增加原合同中 的主要约定事项 。
谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断 。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定。
不得不选 的捆绑装修 ，真 的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式 ，变相进行组合销售。
去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房 。打算交定金时，销售人员告知 ，除了首付款，还要准备好买“升级装修包” 的钱 ，否则房子就无法购买 。几经协商未果，李先生只能无奈同意 。
无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用 。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。
虽然拥有拒绝 的权利，但 是实践中，面对不接受就不购房 的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能，说明这个收费 是不合理的 ，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。
姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但 是合理性还 是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同是有效的 。
对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子 ，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任 。
精装修货不对板，如何解决 ？
2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后 ，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其 是卫生间 的瓷砖 ，很多 是空 的 。
精装修房屋货不对板、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款 ，业主该如何有效维权 ？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种 ，一种 是严重的质量问题，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重的质量问题 ，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务 。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者 的解释 。
姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌 、材质等，否则开发商同样可能构成违约 。
解振华 ：中国已初步进入绿色 、低碳、循环发展道路******
中新网卡托维兹12月8日电 第二十四届联合国气候变化大会2日至14日在波兰卡托维兹举行，中国气候变化事务特别代表解振华在7日由中国新闻社 、国家气候战略中心和中国人民大学联合主办的“气候传播与公众意识”主题边会上做了首场发言 。他表示，中国政府一贯高度重视应对气候变化工作，把推进绿色低碳发展作为生态文明建设的重要内容，作为加快转变经济发展方式 、调整经济结构 的重大机遇。中国已经初步进入到一个绿色 、低碳、循环发展的道路 。
解振华在致辞中表示，讨论“气候变化传播和公众参与”这一主题对于促进各国国内气候行动、推进全球气候治理很有意义 。气候变化与每个人的生活环境息息相关，气候传播和公众参与是开展气候变化工作的重要内容 。1992年签署 的《联合国应对气候变化框架公约》第六条指出：“保障公众获取有关气候变化及其影响的信息 ；公众参与应对气候变化及其影响和拟订适当 的对策”。
解振华指出 ，气候变化 是事关人类前途命运的一个重大挑战，积极应对气候变化不仅 是政府 的职责，也是社会各界的共同责任。政府 、企业、媒体、公众、社会团体和国际机构和组织作为推进应对气候变化的各个利益相关方 ，需要团结携手，共同应对。
解振华表示 ，中国政府一贯高度重视应对气候变化工作 ，把推进绿色低碳发展作为生态文明建设 的重要内容，作为加快转变经济发展方式、调整经济结构 的重大机遇 。近年来 ，中国在提升公众意识等方面开展了很多工作 。自2013年首届全国低碳日以来 ，通过举办应对气候变化主题展览 ，召开低碳论坛、建立低碳产业联盟，播放公益广告 、组织低碳院士专家中国行、低碳进校园、进园区和进社区等系列活动 ，提升了公众的低碳发展意识。近年来，越来越多地方各级政府 、企业、社区和媒体通过多种形式扩大了气候变化的影响力 。如镇江举办的国际低碳大会 ，深圳举办国际低碳城论坛和应对气候变化国际影视大会。
解振华表示，正是由于社会各界 的共同努力，中国的气候变化工作取得可喜的进展。截止到2017年底，中国碳强度已经下降了46%，提前3年实现了40%-45% 的上限目标。可再生能源占一次能源比重达到13.8% ，预计2020年完成15%的目标 。森林蓄积量已经增加了21亿立方米，也超额完成了2020年 的目标 。这些目标 的实现，为实现2030年二氧化碳排放达到峰值，争取提前完成 ，奠定了一个非常好 的基础 。
解振华在发言中谈到 ，国际上有一些媒体质疑中国“是否还是发展中国家”，认为中国“应该像发达国家一样实现绝对减排 ，并给发展中国家更多资金支持” ， 是因为还不了解中国的国情，中国仍然 是一个发展中国家 。
解振华表示 ，中国人均GDP(国内生产总值) 是8800美元 ，仅为全球人均GDP80% 的水平，在全世界排在70多名 ，还未跨过“中等收入陷阱”，还有3000万至7000万贫困人口 。在当前经济不确定性增多的情况下 ，中国仍面临着严峻 的既要发展经济又要消除贫困 ，还要提高民众生活水平 、创造就业机会等等非常大 的挑战 。中国要实现NDC(国家自主贡献)的目标 ，要付出艰苦卓绝 的努力 ，要付出相当大 的努力才能够实现 。
解振华表示，根据《联合国气候变化框架公约》 、《京都议定书》 、《巴黎协定》，对发达国家的要求 是率先大幅度减排，为发展中国家提供资金和技术支持，对发展中国家的要求是实现相对减排 。在资金问题上，基于历史责任 、当前发展水平能力，发达国家为发展中国家提供资金支持 是义务。2015年中美元首就气候变化发布的联合声明更加明确，敦促发达国家出钱，鼓励发展中国家自愿出钱，欢迎其他私营机构出钱 。这些都是十分清楚 的。
解振华表示，中国政府最近25年采取了很多措施 ，一是力行节能 ，累积节能量占全球节能量50%以上 ；二 是优化能源结构，可再生能源的总装机容量达6.5亿千瓦，占全球的2.8% ，淘汰关停火电机组1.7亿千瓦，相当于欧洲一个大国装机总量 的两倍；三 是解决交通领域排放问题，中国快速发展地铁 、高铁等公共交通，特别 是电动汽车的发展 ，中国电动汽车总拥有量占世界拥有量的50%；四 是增加森林碳汇 ，中国的人工造林面积是世界上最大的 。
“作为一个发展中国家 ，我们在应对气候变化中所有应该采取 的措施都已经做了 ，而且应该说做得非常好，在全球减排总量中占了很大一部分。”解振华表示 ，中国减排取得 的进展得到国际社会的充分肯定。
解振华表示，中国在实现这些减排目标 的同时 ，GDP保持较快速度增长，能耗 、物耗 、碳强度下降基本超额完成任务 ，这些数据描绘出来 的趋向和轨迹显示出中国已经初步进入到一个绿色 、低碳 、循环发展 的道路 。
解振华指出 ，中国的低碳发展之路任重而道远 ，气候传播和公众参与还需要进一步加强。
第一 ，抓住气候变化 的大方向。2016年美国宣布退出《巴黎协定》 ，给气候变化工作造成了负面影响，但是并没有改变整个气候变化 的发展趋势。通过宣传引导越来越多的公众参与到气候变化 的事业中业来 ，把低碳发展 的理念贯彻到社会生活的方方面面。
第二，拓展公众参与 的机制设计 。提升公众对于气候变化工作 的知情权 ，及时向社会公布气候变化 的工作的最新进展 ，拓展公众参与 的形式，推动决策过程 的信息公开 ，对于涉及环境和气候变化和立法 、政策制定等工作通过征求公众意见 ，使国家决策充分反映公众设想。
第三，将意识转换为实际行动。知易行难，我们倡导简约适度 、绿色低碳 的生活方式 ，反对奢侈浪费和不合理消费 。建立低碳社会，通过市场和行政相结合 的方式 ，加强总量和强度双重控制，减少对于自然资源 的过度攫取，倡导低碳消费。
第四，加强国际合作。加强与其它国家和组织在气候传播和公众参与领域 的合作 ，通过学术交流 、项目合作等形式 ，构建国际化的气候传播网络，吸收国际先进 的传播理念，创新公众参与的形式。
解振华表示，在刚刚结束 的二十国集团峰会上 ，中国、法国 、联合国共同举行了有关活动与重申落实《巴黎协定》 的坚定承诺，发出共同推动应对气候变化的有力信号 。
解振华表示，众人拾柴火焰高 ，面临着新 的形势、新 的挑战 ，更需要加强气候传播工作 ，推动国内外社会各界共同参与到气候变化工作中来 ，不断稳固和扩大朋友圈，为推进全球生态文明建设 、保护人类赖以生存 的地球家园做出更大贡献。(完)
