套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一。让人民群众放心购房 ，住上更好的房子 ，诚信守法、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身 的权益 ？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京 的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房 的时候 ，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行 ，则构成违约 。

　　另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力 。

　　“但是 ，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响 ，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的，构成要约 。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议 ，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图 、小区平面图等宣传资料，或 是通话录音、现场录音录像、聊天记录等 。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加的补充协议 ，加重了业主的责任 ，规避了开发商 的责任 。

　　实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时 ，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更 、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款 ，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确 的约定 。

　　不得不选 的捆绑装修，真的合理吗 ？

　　在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式 ，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房 。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买 。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意 。

　　无形中增加了一大笔支出 的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明 的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但 是实践中 ，面对不接受就不购房的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能 ，说明这个收费是不合理的 ，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还 是有所欠缺 。商品房买卖是一种平等主体 的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素 ，合同是有效 的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况 ，姜超峰建议 ，购房者若购买捆绑装修 的房子 ，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板，如何解决 ？

　　2020年9月 ，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题 。尤其是卫生间 的瓷砖 ，很多是空的 。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题 ，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的 ，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方 的权利义务 。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释 ，也就 是要做出有利于消费者 的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不 是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求 ，比如品牌 、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约 。

中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见 的深度调整 ，全行业经历了一次出清周期 。不过，从另一个角度来看 ，“去腐生肌”之后 ，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布 的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年 的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年 的约18.2万亿元(人民币 ，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年 ，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积 、土地购置面积 、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展 的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期 。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为 ，近年来 ，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变 ，如人均住房面积 、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了 ，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右 ，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年 的深度调整 ，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕 ，进入存量时代 。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数 的比例)已达1.09 ，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩 ，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩 。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡 的过程中，新周期或将拉开序幕 。近期官方所提及 的一项关键变化值得注意 。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议 ，将当前和今后一段时期 的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型” 。在促转型方面，会议明确指出 ，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售 ，这一变化意味着什么 ？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示 ，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说 ，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营 ，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市 的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售 ，应该是缓慢 的转换过程 ，不能“急转弯”或一蹴而就 。预售制在国内已有近20年历史 ，如果骤然切换至现房销售 ，可能会加重房企资金困难 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来 的住房供应会更多强调民生保障 。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策 ，因时施策 ，匹配各城市 的在售库存及未来几年 的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域 ，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式 。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择 的过渡方案 。

　　波动性弱复苏

　　近日 ，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示 ，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期 ，提供合理流动性 ，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求 。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出 ，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复 。

　　张波则认为 ，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳 。(完)